Você sabe o que são Fundos de Logística? Neste artigo, iremos falar tudo sobre eles, expondo a nossa opinião sobre as perspectivas para essa classe de Fundos.
Dentre as classes de Fundos de Investimento, temos aquelas que estão ganhando cada vez mais espaço no mercado, como os ETFs (Exchange Traded Fund).
Por outro lado, temos também as classes mais tradicionais, como os Fundos de Investimentos Imobiliários, ou simplesmente FIIs.
Os brasileiros, culturalmente, tendem a aplicar dinheiro em imóveis.
Dessa forma, os FIIs se apresentam como uma boa opção para os investidores que buscam ter acesso a diferentes tipos de imóveis.
O pagamento de dividendos e a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos são pontos positivos que atraem muitos dos investidores que aplicam em Fundos Imobiliários.
Entretanto, aqui vale uma ponderação.
A proposta de Reforma Tributária que tramita no Congresso Nacional pode afetar a classe de Fundos Imobiliários.
O primeiro parecer apresentado apresentava uma proposta de tributação de dividendos em FIIs.
Além disso, a tributação em ganhos sobre o capital era de 20%.
Contudo, no segundo texto da proposta, modificado pelo deputado e relator Celso Sabino (PSDB-PA), a tributação de dividendos na classe foi descartada.
A tributação em ganhos também foi modificada, caindo de 20% para 15%.
Após essa contextualização sobre a questão da Reforma Tributária, vamos voltar aos Fundos Imobiliários.
De volta aos FIIs, vale destacar que a pandemia de coronavírus também foi um momento complicado para o setor.
Assim, um dos modelos de investimento da classe, os Fundos de Logística também foram afetados pela pandemia.
Porém, com o aquecimento do comércio novamente e com o e-commerce em constante crescimento, o cenário para esse tipo de Fundo pode ser animador.
Dessa forma, trazemos este artigo a você, investidor, com o intuito de explicar o que são Fundos de Logística e suas perspectivas para os próximos meses.
O que são Galpões Logísticos?
Galpões Logísticos são imóveis utilizados por empresas para o desenvolvimento de operações de logísticas.
Esses galpões são utilizados, por exemplo, para separação, armazenagem, recebimento e distribuição de mercadorias.
Ademais, os galpões logísticos são imóveis que devem estar bem localizados para facilitar os processos logísticos.
Além disso, esse tipo de imóvel é geralmente destinado a empresas de e-commerce e empresas com uma integração omnichannel bem estruturada (integração dos canais físicos e online).
Em suma, essas empresas necessitam de um espaço maior e estrategicamente bem-posicionado para realizarem suas operações de logística, como armazenamento e entrega rápida de produtos vendidos através da internet.
O que são Fundos de Logística?
Conforme explicado no tópico anterior, os galpões de logística são imóveis alugados por empresas que procuram um local estrategicamente localizado para realizar suas operações de logística.
Os Fundos de Logística são uma modalidade de investimento que compõe os Fundos Imobiliários e que investem em galpões de logística.
Ou seja, esses Fundos englobam ativos imobiliários de boa estrutura e localização que têm como finalidade realizar operações de logística.
Importante destacar que os imóveis não precisam ser necessariamente direcionados a uma só empresa.
Assim, o mesmo local pode ser utilizado por diferentes companhias.
Como funcionam os Fundos de Logística?
Da mesma forma que ocorre em outros tipos de Fundos Imobiliários, os Fundos de Logística são formados por um grupo de pessoas – os chamados de cotistas – que compram cotas do Fundo em questão.
Depois, o dinheiro arrecadado com a venda das cotas fica em posse do gestor do Fundo que, após uma avalição dos imóveis, decidirá quais os melhores e realizará a compra dos ativos.
Nesse caso, o capital arrecadado é direcionado para aquisição de imóveis do setor de logística.
Bom, após a aquisição do imóvel, o gestor irá colocar o ativo disponível para aluguel.
Portanto, nesses Fundos, as empresas alugam os galpões, e com o dinheiro proveniente do aluguel o gestor distribui o lucro entre os cotistas do Fundo.
Ou seja, podemos dizer que os investidores que decidirem aplicar nesse tipo de Fundo investirão em imóveis que alugam seus espaços para as empresas desenvolverem suas atividades logísticas.
Por isso, a localização e a estrutura do galpão devem ser bem analisadas antes de ser efetuada a compra.
Isso, pois, quanto mais bem localizado e estruturado o imóvel, maior pode ser o valor cobrado no aluguel.
Por fim, além do aluguel, o ganho dos investidores também pode vir com a valorização das cotas.
Perspectivas para os Fundos de Logísticas
Bom, antes de qualquer análise, importante ressaltar que cabe ao investidor decidir em qual tipo de investimento aplicar.
Ou seja, a decisão final é sempre sua, investidor, que deve analisar os pontos positivos e negativos para saber se o investimento se encaixa em suas expectativas.
Conforme mencionado anteriormente, o período de pandemia teve um grande impacto nos Fundos Imobiliários em geral.
No caso dos Fundos de Logística, a perspectiva é positiva a longo prazo.
Isso, pois a classe será beneficiada pelo crescimento do e-commerce em nosso mercado.
No período de isolamento, com shoppings e lojas fechadas, a compra pela internet teve um papel importante para os consumidores.
De acordo com levantamento da Mastercard, em julho de 2021, houve um crescimento de 108,9% no comércio eletrônico em comparação a julho de 2019 - ano anterior ao início da pandemia.
Além disso, Marcelo Fedak, CEO da BlueMacaw, afirmou durante painel na XP Expert 2021 que o e-commerce é responsável entre 10% e 15% pelo varejo no Brasil.
A nível de comparação, 50% do varejo da China é e-commerce. Já nos EUA e na Europa, o e-commerce é responsável por entre 20% e 30% do varejo.
“Isso é uma tendência natural. Nós [brasileiros(as)] vamos virar o que são os Estados Unidos e Europa, e os EUA e Europa vão virar o que é a China”, afirmou Fedak.
Assim como explicado na introdução, as empresas de e-commerce e as que combinam o físico com o online demandam um espaço físico grande para armazenar e distribuir seus produtos.
Outro fator que proporciona um cenário mais otimista é o aquecimento do comércio com a reabertura da economia.
Em suma, bons Fundos de Logística, com Galpões Logísticos bem-posicionados em centros urbanos ou perto deles, com boas "avenidas de escoamento" para o produto - e de maneira integrada aos polos -, podem beneficiar-se desses movimentos descritos acima.
Como investir em Fundos de Logística?
O processo para investir nesse modelo de produto é simples.
Primeiro, o investidor precisa abrir uma conta em alguma corretora de valores. Isso, pois os Fundos de Investimentos Imobiliários são negociados na Bolsa de Valores.
Por fim, o investidor poderá escolher o produto em que deseja investir e enviar a ordem de compra através da home broker da corretora.
Esperamos que este artigo tenha ajudado você, investidor, a entender melhor sobre Fundos de Logística.
Caso tenha alguma dúvida, deixe seu comentário abaixo. Estamos sempre prontos para ajudá-lo!
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