O mercado de fundos imobiliários ainda deve sofrer com a alta volatilidade no começo de 2022, diante da perspectiva de que o Banco Central (BC) continuará subindo a taxa Selic durante o primeiro semestre do próximo ano.
Entretanto, conforme avalia o sócio e diretor de renda fixa e multimercados da gestora Rio Bravo, Evandro Buccini, o fim do ciclo de alta de juros deve contribuir para diminuir as incertezas e acalmar os ânimos dos investidores, abrindo caminho para uma recuperação do setor.
No meio tempo, uma estratégia que tem se provado eficiente é o investimento em fundos imobiliários de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que, por terem uma parcela relevante de seus portfólios indexada ao IPCA ou ao CDI, conseguem surfar a alta da inflação e da Selic.
Em entrevista ao Mercado News, Buccini e o gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo, Guilherme Rheingantz, comentaram sobre o momento atual do mercado de FIIs, e falaram sobre os dois fundos de CRI da casa: o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade (RBHG11) e o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield (RBHY11).
FIIs em queda
Para Evandro Buccini, o principal motivo para a desvalorização dos fundos imobiliários nos últimos meses é a aceleração da alta da taxa Selic, que deve chegar a patamares muito superiores ao que o mercado projetava inicialmente, chegando aos dois dígitos no próximo ano. O diretor destaca que os fundos de CRI têm se mostrado mais resilientes ao temor com a alta dos juros, mas também têm sofrido com a alta volatilidade do mercado.
“Vemos vários fundos com desconto em relação aos ativos que compõem o portfólio do fundo. […] E isso é fruto desse momento que estamos vivendo, de incertezas e de elevação da taxa de juros. Têm fundos sendo negociados com 15% ou 20% de desconto em relação ao valor patrimonial, o que não faz muito sentido”, complementa.
Buccini também chama a atenção para a inexperiência de grande parte dos investidores como um fator que contribui para a desvalorização das cotas dos FIIs no mercado secundário. A alta dos juros pegou de surpresa muitos desses investidores, que ingressaram no mercado de fundos imobiliários entre 2019 e meados de 2021, período durante o qual a taxa de juros se manteve em patamares historicamente baixos.
“Falando especificamente dos fundos de CRIs, a pandemia já havia sido um grande teste. Não tivemos nenhum grande problema sistêmico, tanto em fundos grandes quanto em fundos pequenos. Isso mostra que [o problema] é realmente o mercado secundário, que os gestores não controlam, pois depende da psicologia do investidor.”
Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade
Guilherme Rheingantz conta que o fundo nasceu em 2019, com uma estratégia preponderantemente high grade, ou seja, que preza pela qualidade dos títulos, oferecendo menos risco e, consequentemente, um potencial de retorno mais tímido. Essa estratégia traz mais segurança ao fundo.
Na primeira emissão (IPO) do fundo, em 16 de dezembro de 2019, as cotas foram lançadas pelo preço individual de R$ 100, e a captação total da oferta foi de R$ 102,4 milhões. Menos de dois meses depois, no início de fevereiro, todo o patrimônio do fundo já havia sido alocado.
“Nós temos uma característica aqui de montar o portfólio com uma antecedência muito grande, e nesse caso não foi diferente. Entre agosto e setembro de 2019, nós já vínhamos montando esse pipeline, motivo pelo qual nós conseguimos fazer uma alocação muito rápida”, comenta o gestor.
Após o começo bem sucedido, entretanto, a chegada da pandemia do coronavírus frustrou as expectativas dos gestores, e forçou o adiamento da segunda emissão de cotas do RBHG11. No pior momento da crise, as cotas do fundo chegaram a ser negociadas na casa de R$ 70, um desconto de quase 30% com relação ao preço da oferta inicial. Passado o momento mais crítico da pandemia, a equipe da Rio Bravo optou por realizar uma nova emissão de cotas do fundo, que ocorreu em junho deste ano, e captou mais R$ 60 milhões.
“Nós conseguimos diversificar ainda mais o nosso portfólio. No começo, logo depois que nós alocamos 100% do fundo, tínhamos nove operações. No final do ano de 2020, nós já tínhamos umas 17 ou 18, já tinha quase dobrado o número de ativos na carteira, e com essa emissão, nós passamos a ter 30 operações.”
Com as novas aquisições, o gestor revela que o fundo pode distribuir um dividendo médio mensal de R$ 0,90 aos cotistas. A rentabilidade acumulada pelo fundo até o fechamento de setembro de 2021 era de 7,84%, tomando como referência o valor de mercado.
Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield
O gestor conta também que, um ano depois do IPO do fundo high grade da casa, em 16 de dezembro de 2020, a Rio Bravo lançou o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield. A estratégia high yield, ao contrário da high grade, preza por ativos que ofereçam um potencial de retorno maior, mesmo que isso implique em maiores riscos.
O fundo captou R$ 60 milhões durante a primeira emissão de cotas, e levantou mais R$ 100 milhões em maio deste ano, com uma nova emissão. O RBHY11 acumulava rentabilidade de 8,96% até setembro de 2021, e a equipe da gestora projeta que a remuneração média do fundo superará a marca de R$ 1 por mês no segundo semestre deste ano.
Por João Marinho.
*Este conteúdo foi produzido pela Equipe do Mercado News. A sua publicação na Levante Advice é fruto de uma parceria entre os dois portais.
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