No mês de novembro, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) continua apresentando alta volatilidade no mercado secundário, com queda de -2,35% na cotação do IFIX. O mercado em geral já precifica um aumento de pelo menos 150 bps na próxima reunião do Copom, provavelmente levando a Selic de 7,75% para 9,25%, o que seria a sétima alta consecutiva da taxa Selic. Neste momento do ciclo de alta de juros, conseguimos observar uma fuga do fluxo dos recursos aportados em FIIs para outros ativos de menor risco, como a renda fixa.
Para iniciarmos a nossa análise, precisamos olhar os fundos imobiliários como investimento de longo prazo, entender o ciclo imobiliário por segmento, bem como o retorno que ele proporciona para cada investidor.
A discussão em julho de 2021 sobre eventual tributação na distribuição de rendimentos dos FIIs para pessoas físicas, assunto encerrado por ora, em conjunto com os aumentos consecutivos da Selic, trouxe para as cotas dos fundos o início de uma instabilidade e grandes oscilações, gerando um impacto negativo em grande parte dos setores imobiliários de FII. A inflação continua sendo motivo de preocupação, principalmente após a divulgação dos últimos dados em outubro, que trouxeram aumento de preços em diversos produtos da cesta. Por sua vez, gera expectativas de mais altas na taxa Selic, que deve chegar aos dois dígitos. Consequentemente, a volatilidade nas cotas deve se manter até o mercado entender quando deve se encerrar a tendência de alta dos juros básicos. A partir deste momento, as cotas dos FIIs devem voltar a ganhar estabilidade, numa acomodação de preço X retorno.
A principal pergunta posta é: essa volatilidade e desvalorização nos últimos meses ocorreu por uma mudança nos fundamentos dos ativos ou simplesmente temos um movimento de fluxo de dinheiro buscando ativos de menor risco, principalmente por conta da instabilidade política, fiscal e por receio de uma Selic muito alta?
Após três anos seguidos de captação líquida negativa, os fundos de renda fixa já captaram em 2021 um total de R$ 255,19 bilhões (outubro/2021). O ciclo de queda da taxa básica de juros do Brasil, iniciado no ano de 2016 e encerrado no final de 2020, chegando ao seu menor nível histórico, obrigou os investidores a correrem mais risco em seus portfólios de investimento e a alocarem em novas classes de ativos. Não é coincidência que, no mesmo período, o número de investidores em fundos imobiliários tenha saltado de aproximadamente 89 mil, no fim de 2016, para quase 1,5 milhão de pessoas físicas (outubro de 2021), um aumento de mais de 1.500%. Mesmo com esse incremento em número de investidores, aproximadamente 70% dos investidores de FII investem menos de R$ 100 mil neste mercado.
A migração de recursos que está ocorrendo nos últimos meses tem impactado a precificação dos FII no mercado secundário, principalmente os Fundos de Fundos Imobiliários (FOFs) e os Fundos de Tijolo, mas os ativos imobiliários estão, em sua grande maioria, entregando o mesmo rendimento para o cotista, performando da mesma forma ou até melhor do que há alguns meses. Será que não é o momento de aumentar a exposição aos FIIs e reduzir o preço médio do valor da cota de cada investimento – tendo em vista que grande parte das cotas estão nas mínimas históricas – ao invés de vender as cotas e migrar para ativos de menor risco?
Ao analisar o mercado secundário observamos que muitos fundos estão com suas cotações abaixo do custo de reposição: se o investidor fosse comprar aquele mesmo ativo sem ser via uma estrutura de fundo imobiliário, pagaria o valor por m² mais caro do que quando comparado às cotas dos FIIs. Os ativos imobiliários de modo geral não tiveram seu preço/m² depreciados, pelo contrário, muitos ativos em determinadas regiões continuam com preço/m² com suas máximas históricas. Recentemente, vimos ativos corporativos em regiões primárias de São Paulo sendo transacionados entre R$ 35.000 e R$ 40.000 por m², enquanto FIIs que possuem portfólios imobiliários na mesma região são negociados no mercado secundários entre R$ 12.000 e R$ 18.000 m².
O investidor precisa analisar o tijolo, o ativo real, não apenas o valor de tela extremamente depreciado por conta de um mercado estressado, e levar em consideração os dividendos pagos mensalmente, a renda imobiliária que os ativos geram e devem continuar gerando no longo prazo. O investidor que decidir investir nesta mínima histórica provavelmente se beneficiará da valorização das cotas no médio e longo prazo, uma vez que está de fronte à oportunidade de comprar bons ativos por preço abaixo do patrimonial.
Para tentar se desviar de erros conceituais e análises superficiais, o investidor precisa sempre avaliar os fundamentos do mercado que está investindo, independentemente da volatilidade dos preços observada no curto prazo, analisar a performance do ativo imobiliário investido, suas perspectivas, tendências e entender que é um investimento de longo prazo. A decisão de investimento ou desinvestimento apenas pautada no dividend yield, sem levar em considerações as perspectivas futuras dos empreendimentos imobiliários e outras variáveis, podem fazer com que o investidor perca grandes oportunidades de investimentos. No passado, foram em momentos de volatilidade do mercado gerada substancialmente por fluxo, sem mudanças nos fundamentos dos ativos, que as melhores oportunidades de investimento foram geradas, e com o momento atual não será diferente.
O investidor deve sempre lembrar que a alocação no mercado imobiliário é de longo prazo.
Anita Scal
Diretora de Fundos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos
*Este conteúdo foi produzido pela Equipe do Mercado News. A sua publicação na Levante Advice é fruto de uma parceria entre os dois portais.
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