O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), indicador do desempenho médio dos Fundos Imobiliários (FIIs) negociados na Bolsa brasileira, apresentou em fevereiro a sua quarta alta consecutiva, com performance de 0,25% no mês, acumulando desempenho positivo também em 2021.
Porém, os FIIs foram inegavelmente impactos pela pandemia, principalmente quando falamos dos Fundos de Shoppings, dado que estivemos durante longos períodos – e, atualmente, estamos (em SP) – em lockdown ou sob fortes medidas restritivas de circulação. Ou seja: menos pessoas nos shoppings, menos vendas.
Mesmo assim, como todos sabemos, ir ao shopping faz parte do cotidiano de grande parte das famílias brasileiras – e isso seja por questões socioculturais, seja pelo modelo de negócios considerado atrativo. Ademais, sabe-se que dificilmente esse mercado será substituído em um futuro próximo.
Segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o Brasil conta com mais de 600 shoppings em operação nas cinco regiões do País. Juntos, eles têm mais de 110 mil lojas, que ocupam 16 milhões de ABL (Área Bruta Locável). Por seus corredores, passam 341 milhões de visitantes a cada mês, o que resultou em um faturamento de R$ 128,8 bilhões para o setor em 2020.
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Ainda que o Sudeste concentre a maioria desses empreendimentos (52%), a região Sul e a Nordeste também têm relevante participação, cada uma com 17% do total de shoppings. Em seguida, estão o Centro-Oeste (11%) e o Norte (4%).
Em resumo, o setor é diversificado e atende a todas as regiões, conseguindo englobar também uma ampla gama de locatários.
Com o avanço da pandemia, como um próprio relatório da Hedge Investments colocou, o setor foi “posto à prova”, com fortes restrições das atividades e queda brusca de seu faturamento. Em abril de 2020, mês mais impactado pelo coronavírus até então, a queda no faturamento em relação ao mesmo mês do ano anterior chegou a impressionantes 89%. E isso impactou diretamente os Fundos de Shoppings.
Para apaziguar os impactos negativos envolvendo vacância, ou até mesmo evitar o fechamento de portas de muitos ativos, os administradores desses empreendimentos reduziram expressivamente os custos condominiais e flexibilizaram as condições para faturamento de aluguéis.
Da mesma forma, lojistas tiveram de se reinventar, buscando novas maneiras de venda (delivery e drive-thru). De acordo com a Abrasce, 2020 fechou com 33,2% a menos em receita nominal de vendas nos shoppings nacionais.
Na mesma esteira, grande parte dos Fundos de Shoppings sofreu, com forte desvalorização de suas cotas.
Mesmo assim, o faturamento mensal dos shoppings já mostrou um ritmo de recuperação, como se observa no gráfico abaixo:
Desse modo, a retomada deve continuar em 2021, em concomitância ao início de vacinação (dependendo, também, do seu ritmo).
Como a retomada não tem se mostrado homogênea, será necessário entender que o setor de shoppings deve continuar com dificuldades ao longo de 2021.
Cada administradora de shopping optou por contornar esses desafios à sua maneira. Por isso, a inadimplência observada no setor teve variação significativa. A expectativa é que 2021 ainda seja um ano de deslocamento de caixa natural do setor.
Mas, no geral, as perspectivas são mais positivas – o que pode também ser sentido por outra métrica relevante (faturamento por ABL, R$/M².) e a expectativa de seu resultado em 2021:
De maneira resumida, investir em Fundos de Shoppings será, daqui em diante, um desafio que pode trazer bons retornos.
Entretanto, mais do que nunca, avaliar e analisar cuidadosamente esses Fundos antes de alocar neles se faz necessário.
Há muitas boas oportunidades no mercado, assim como más. É a escolha correta, então, que pode determinar o sucesso do investimento.
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